作者:克里斯·K. O 'Neall

大多数物业经理和业主都能说出他们的物业最具生产力的用途，并列出一份潜在用途的清单. 但并不是所有人都知道他们的财产的具体使用限制, 更少的人意识到这些限制是如何影响房产的税收评估价值的.

政府的限制

地方分区法规定了最常见的使用限制, 它们对财产使用和潜在价值的影响是众所周知的. 一个被划为零售中心的物业, 例如, 一般来说，市场价值是否会高于仅限于汽车维修或动物饲养等用途的物业. 市场价值通常用于设定税收评估值, 因此，增加或减少市场价值的使用限制也会增加或减少房产的税收评估价值.

不太常见的可能损害房产价值的限制包括与市政当局签订的契约或协议. 是否为未来发展停车场结构, 消防部门进出通道, 或者达到开放空间的标准, 这些契约通常会限制业主充分开发物业的能力，从而降低其市场价值.

类似的, 地方政府指定的历史古迹通常会降低房产的市场价值，因为它们限制了业主配置房产以获得最大租金收入的能力.

甚至灭火要求也降低了一处商业地产的市场价值. 这座多栋建筑的校园是为一家科技公司而建的, 所有的灭火装置都在一栋楼里. 当科技公司搬出去的时候, 当地消防部门执行的规定禁止新业主租赁或出售单独的建筑，因为除了一栋建筑外，其他建筑都无法对现有的喷水灭火系统进行现场控制, 他们在另一栋楼里.

半私用的限制

与2021十大正规彩票app开发过程中经常出现的半私人限制相比，政府施加的限制的复杂性显得微不足道. 考虑使用CC的约定、条件和限制&当物业被细分作发展用途时征收的印花税.

CC&Rs通常不被归类为“政府强加的”,，因为它们是基于发展商和业主在一个发展项目内达成的协议. 然而，这些契约确实限制了财产的使用方式.

同时抄送&规划中的住宅开发项目通常由Rs管理, 他们还规范了一些工业园区和零售中心的物业使用. 由于CC&它们缺乏政府强制分区法的统一性, 从理论上讲，这将同样适用于竞争的商业地产, CC中的限制&限制潜在用途通常会对2021十大正规彩票app市场价值产生负面影响.

另一个复杂的领域涉及相邻业主之间或大型开发项目中多个业主之间的地役权. 像CC&地役权限制了财产的使用，并可能降低市场价值.

私人的限制

最常见的私人使用限制是契据限制, 是什么阻止物业的买家将物业用于某些目的. 对契约限制和财产所有者施加的其他限制的处理因州而异.

在一些州, 比如加州, 财产税评估员必须忽略私人使用限制, 而在其他州，在评估财产时要考虑到这些限制.

契约限制和其他私人施加的使用限制会显著影响2021十大正规彩票app价值. 如果一处房产被限制为住宅用途，而邻近的房产被允许用于零售或工业用途，那么该房产的市场价值就会更低. 然而, 如果当地税务评估员被禁止考虑此类私人限制, 房产的评估价值可能比市场所显示的要高得多.

以州、地方法律为准

很明显, 使用限制——无论是政府实施的还是私人实施的——通常都会影响房产的市场价值. 但从财产税的角度来看, 评税人在确定应税价值时，可以考虑也可以不考虑使用限制.

评估员是否以及如何在评估中考虑使用限制通常取决于州和地方税法. 在加州, 财产税条例, 法院判决, 国家均等化委员会发布的指导性文件帮助业主了解使用限制如何影响或不影响其财产的应税价值.

在某些情况下, 然而, 使用限制的处理是基于地方税收评估政策，而不是在任何特定法规中规定的, 监管, 或者法院判决. 在这些司法管辖区，经常与当地税务评估员互动的税务或法律顾问可能是宝贵的资源.

使用限制在房产税评估中发挥着重要作用. 了解房产的使用限制以及这些限制对房产价值的影响，对于获得公平的房产税评估至关重要. 掌握了它们特定使用限制的信息, 精明的物业经理和业主将了解当地评估员如何使用这些限制来确定应税价值. 在大多数情况下, 这将涉及与在处理当地财产税方面经验丰富的专业人士合作.

短剑K. 奥尼尔是加州欧文市Greenberg Traurig律师事务所的股东. 该公司是美国财产税顾问公司的加州成员, 全国财产税律师协会. 本文首次发表于2019年9月号 德州2021十大正规彩票app业务 杂志，法国媒体公司的出版物.，并已获许可转载.